关于土地税｜你所不了解的第一产业生产用地豁免

随着地价每年的增长，海外人士附加土地税（Foreign Person Surcharge）的开征和州政府更加依赖土地税（Land Tax）作为财政收入渠道的趋势，土地税已经成为房产投资者和开发商们难以忽视的负担。笔者将会根据自己的执业经验，在澳房汇撰写一系列关于土地税的文章向读者介绍土地税和附加税豁免的法规及其在相关的案例中的应用，以期帮助读者避免缴纳不必要的土地税以及在投资房产时能作出更好的土地税的筹划。需要说明的是，澳大利亚除了北领地之外均向房产收取土地税，而各州关于土地税的法规是有所不同的。由于笔者在新州执业，以及为了可以进行更深入地讨论，该系列文章仅限于介绍新州土地税的相关法规和案例。

为了更加直观地了解相关法规，笔者根据Section 10AA of the Land Tax Management Act (NSW) 以及州税局官方资料，制作了一个中文的关于认定第一产业生产用地豁免的是否适用的流程图。

在实践中，关于第一产业生产用地豁免的争议很多，导致了大量的针对这个豁免条款的诉讼，也产生了很多相关的判例对该条款的适用作出的解释。但因为篇幅原因，本文接下来仅针对上述提及两类读者的情况并结合这张图表做出说明。

澳律团队有丰富的土地税相关法律服务的经验，请联系我们获得专业法律服务。

小型或者休闲农场是否可以豁免土地税？

近年来，很多华人因为向往劈柴喂马的田园生活而购买了小型农场或者是休闲农场（Hobby Farm），那么究竟类似的土地能否获得第一产业生产用地豁免呢？为了更好地结合上述的流程图来回答这个问题，我们会设定两个假定的情景。

情景一： A先生，他和家人因为向往田园生活，在离悉尼大约40公里的地方购买了一个占地面积为20英亩风光迤逦的农场。A先生和家人长期居住在这个农场的房子里。尽管农场面积很大，但是大部分是修剪整齐的草坪，他们仅仅养了一头奶牛，两匹马，三只鸡以及种植了一些蔬菜水果。并且，他们收获的所有农产品都是自用的或者送给来做客的亲朋好友了。

那么这个典型的休闲农场是否能够获得第一产业生产用地的土地税豁免呢？答案是不可以，其原因有三点：

首先，该土地的农产品生产并不是以销售为目的的。
A先生一家人的居住和休闲娱乐，而不是农产品的生产。
Zoning不是rural，则必须通过商业性测试 (Commercial Tests)。但是很显然该土地上的农产品生产并不具备重大的和实质的商业目的或者特征，也不是以长期或重复性的盈利为目的的。

所以根据上面的流程图，以上三点只要有其中一点不能被满足，该土地则不能享有第一产业生产用地的土地税豁免。那么，这是否意味着A先生一定要为该农场缴纳土地税呢？答案是不一定，因为A先生一家长期居住在该休闲农场，所以是有可能申请主要居所豁免的，感兴趣的读者请参见笔者关于土地税系列文章的第一篇——《关于土地税——你一定要了解的主要居所豁免》。 情景二： A先生和家里人因为工作原因平时并不住在这个农场，而只是在周末或者假期的时候在该农场小住几天。

根据上文，我们知道这样的情况是无法申请主要居所或者第一产业生产用地豁免的。那么A先生需要怎么样的操作才能获得土地税的豁免呢？

笔者的建议就是让A先生以租赁或者授权(License)的方式让居住在周围的职业农民来充分利用该农场从事以销售为目的，并且能够通过商业性测试的方式进行第一产业生产。这样的好处在于既节省了土地税，又相当于有人帮他打理农场。如果A先生选择这样的操作方式的话，特别需要留心的是要注意该农场不同用途之间的比例。也就是说，一定要满足该土地的“主导用途 (Dominant Use)”是用于从事农业生产，而不是空置或者休闲娱乐等其他用途。关于主导用途，下文会着重进行讨论。

发商在城郊“储存土地 (Land Banking) ”需要缴纳土地税吗？

随着人口的增长澳大利亚的各大城市都在不断地向外扩张，越来越多的开发商也选择在城市边缘购买土地以等待恰当的开发时机。因为持有土地的时间很长，所以很多开发商选择将土地以很低的价格租给周边的职业农民用于生产，以期获得第一产业生产用地豁免来降低持有土地的成本。

新州税务局显然了解开发商的这个套路。为了征收更多的土地税，州税局在很长一段时间里基于第一产业的生产不是这些土地的“主导用途 (Dominant Use)”的理由拒绝批准“存地 (Land Banking)”开发商的土地税豁免申请。由此导致了州税务局和开发商们在行政裁判庭(Tribunal)和法庭展开了多年的拉锯战，接下来我们来看最重要的三个判例。

2012年Ashleigh案 在2012年的Ashleigh Developments v Chief Commissioner of State Revenue一案中，州税局创造了一个概念叫做“无形用途 (Intangible Uses)”，其论点是相较于开发商租赁其土地给其他农民用于农业生产，该类型的土地有着更为重要的和占据主导的无形的用途 (Intangible Uses)就是储存土地用于日后开发以及土地的增值。行政裁判庭的上诉庭认可了州税局的这个解释。多年以来，州税务局一直沿用这个解释，拒绝了大量采取这种操作的开发商的第一产业生产用地税豁免的申请。

2016年Metricon案的初审 直到2016年，在开发商Metricon坚持不懈的努力下，州税局的这个做法在新州最高法院在Metricon Qld Pty Limited v Chief Commissioner of State Revenue (No. 2) 这个里程碑式的案例中被推翻。在该案中，Metricon挑战的是州税局关于无形使用的解释，认为的关于土地的用途必须是物理意义上的用途 (Physical Uses)，所以存地用于日后开发以及土地的增值不应当被认为是土地的用途。法院的判决要点如下：

首先，法官不认可Metricon的关于土地的用途必须是物理意义上的使用 (Physical Uses)的论点，而认可新州税局将无形的用途也作为土地的用途之一；
但最重要的是，法官也创造了一个概念叫做“现有的用途(Current Use)”，认为开发商这种存地的操作是否应当获得土地税豁免的关键并不在于该用途是否“有形”，而是在于开发商存地用于未来进行开发的用途并不是一个现有的用途，而是一个“未来的用途(Future Intended Use)”。因此，开发商有意在未来进行开发并不能算作该年度的用途，也当然就不能够被纳入该税务年度土地用途的考量范围。
还需注意的是，法官认为尽管开发商在存地期间申请了DA以及花费了很多资金为开发做准备，但是做法只是为了一个未来的用途做的准备，因此不能算作现有的用途，也就更谈不上为该土地的主要用途。

本案可以看作是开发商多年以来的一个里程碑式的胜利。也就是说只要操作得当，开发商是可以将城郊的储存的用于日后开发的土地租赁给农民进行生产而获得第一产业生产用地土地税豁免的。

2017年Mectricon案的上诉 新州税务局选择在受到挫败之际选择了向新州最高法院的上诉庭进行上诉。但是，州税务局换来的是更大的挫败和开发商们更大的胜利。

在2017年的Chief Commissioner of State Revenue v Metricon Qld Pty Ltd一案中，最高法院上诉庭的三位法官不仅一致驳回了州税务局的上诉，而且在判决中还明确反对州税务局以及2016年一案初审法官将“无形用途”也纳入“用途”的考量范围的做法。这样一来，开发商存地用于未来开发做法不仅不是“现有用途”，而是根本不属于“用途”，因而也就更不可能是土地的“主导用途”从而妨碍开发商获得土地税的豁免。

小结

无论您是拥有小型农场的个人还是大片城郊待开发土地的开发商，如果您每年需要缴纳高额的土地税的话，请注意合理分配该土地“用途”的比例，现在无疑是进行这种操作来获得第一产业生产用地豁免的最佳时期。
如果您或者您的企业拥有第一产业生产用地，请您检查过去的土地税账单。尤其是那些曾经申请过第一产业用地土地税豁免而又因为“主要用途”不满足的原因被拒绝豁免的人士，因为根据上文提及的新的判例您是有可能在专业人士的帮助下追回过去已经缴纳的土地税税款的。

澳律团队有丰富的提供土地税相关法律服务的经验，请联系我们获得专业法律服务。

本文提供的信息仅为读者作为一般信息参考之用，不构成正式法律意见，接收本文的信息亦不构成律师-当事人关系的形成。对于使用或依赖本文信息而招致的任何损失，Ausjuris Legal澳律律师行和杨文俊律师不承担任何责任。

本文原于2018年4月14日刊发于中文版Domain澳房汇，经同意后在本网站转载。